Nieuwbouwhuis kopen? Lees de kleine lettertjes goed
Geplaatst op: 19-12-2022, 11:54:58
Wie een nieuwbouwwoning koopt, krijgt te maken met diverse stukken. U moet dan denken aan de koopovereenkomst van de grond en de koop-aanneemovereenkomst van de woning.
Het komt regelmatig voor dat beide niet door dezelfde partij worden geleverd. Het nieuwbouwproject wordt meestal verkocht via een verkopende makelaar, waarbij ook een hypotheekadviseur direct bij betrokken is. De huizenbezitters horen dan van de verkopende makelaar dat zij hun hypotheek bij deze hypotheekadviseur kunnen afsluiten.
Goed lezen
Al deze partijen staan met elkaar in verbinding. Het voordeel moet dan zijn dat alles goed is geregeld, en dit moet dan ook terug te vinden/lezen zijn in de koopovereenkomsten die getekend moet worden.
Uit de praktijk blijk echter dat iedereen die een nieuwbouwwoning gaat kopen heel goed de koopovereenkomsten moet doorlezen. Wie zomaar tekent, kan in grote financiële problemen komen. Het verbaast mij vooral dat verkopende makelaars en hypotheekadviseurs die bij deze nieuwbouwprojecten direct betrokken zijn, de huizenbezitters niet goed inlichten. Zij hebben als taak de artikelen in de koopovereenkomst duidelijk te maken voor de huizenbezitter.
Hieronder enkele voorbeelden van zaken die regelmatig voorkomen.
Betaling van de koopsom/rentevergoeding
- De betaling van de grondkosten en de daarover verschuldigde omzetbelasting vindt plaats bij de in artikel 1 van deze akte bedoelde levering.
- Tot de koopsom behoort de vergoeding die de Verkoper berekent over grondkosten per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen. Deze vergoeding wordt berekend naar een percentage van 4% per jaar over het bedrag van de grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf 1 januari 2023 tot aan de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen (als deze datum na 1 januari 2023 ligt). Deze vergoeding dient bij de in artikel 1 van deze akte bedoelde levering te worden voldaan.
Vanaf 1 januari 2023 gaat deze huizenbezitter bouwrente betalen over de grondkosten. Als de grondkosten €300.000 bedragen, is de totale bouwrente over een jaar €12.000. We spreken hier dus over een maandbedrag van €1.000.
De vraag is nu wanneer er gepasseerd gaat worden. Is de datum van passeren al bekend? Is er ook al een omgevingsvergunning (is een bouwvergunning)? Stel, de datum van passeren is 1 april: dan weet deze huizenbezitter dat hij of zij €3.000 mag aftikken.
Ontbindende voorwaarden
- Het inroepen van de ontbinding op grond van lid 1 van dit artikel zal voorzien zijn van een schriftelijke en gemotiveerde afwijzing van minimaal twee verschillende, in Nederland te goeder trouw bekend staande banken, verzekeringsmaatschappijen of andere hypotheeknemers.
Twee afwijzingsbrieven is niet meer van deze tijd. Alle makelaars in Nederland zijn jaren terug al netjes ingelicht dat ze 1 afwijzing aan moeten houden.
Opschortende voorwaarden
Deze koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarden dat uiterlijk binnen negen maanden na ondertekening van deze koopovereenkomst:
- voor het Project een onherroepelijke omgevingsvergunning is afgegeven;
- de Verkoper ten minste 27 van de 38 woningen in het Project heeft verkocht middels een overeenkomst conform dit model;
- Verkoper de onvoorwaardelijke eigendom heeft verworven van het Project;
- Voor het Project de eventueel vereiste vergunning onder de Wet Natuurbescherming is afgegeven, formele rechtskracht heeft verkregen en derhalve niet meer vernietigd kan worden.
Koper in het nadeel
Wie deze koopovereenkomst tekent, moet veel geduld hebben. De aannemer krijgt namelijk (schrik niet) negen maanden de tijd om nog zaken te regelen. Als dit niet lukt in die negen maanden, dan kan de aannemer dus besluiten om niet te gaan bouwen. Kosten (zoals bouwrente) die kopers hebben gemaakt, zijn dan volledig voor hun rekening.
Het is vreemd om kopers wel te verplichten dan al een hypotheek te gaan regelen. Als er geen omgevingsvergunning (bouwvergunning) is, kan een hypotheek nooit passeren. Dat is logisch en aannemers en verkopende makelaars die regelmatig nieuwbouw doen, moeten dit ook weten.
Waarom wordt er niet eerst een omgevingsvergunning geregeld en geef je daarna alle kopers twee maanden de tijd om de hypotheek te regelen? Nu is er vooraf geen zekerheid of en wanneer de omgevingsvergunning wordt afgegeven. De kosten die gemaakt worden, zijn dan voor rekening van de huizenbezitter.
Een verplicht aantal kopers is leuk. Wie een hypotheek moet regelen heeft daarvoor echter twee maanden de tijd. Bovendien kan de hypotheek niet passeren vanwege de omgevingsvergunning.
De renteaanbieding (hypotheekofferte) is een bepaalde tijd geldig. Als er in die tijd niet wordt gepasseerd bij de notaris, vervalt de renteaanbieding. De koper zal dan opnieuw een hypotheek moeten gaan regelen. Daarbij worden weer extra kosten gemaakt, zoals advieskosten voor de hypotheekadviseur en kosten voor het annuleren (niet afnemen) van de renteaanbieding.
Punt d is vreemd omdat er gesproken wordt over een eventueel vereiste vergunning. Is er nu een vergunning nodig of niet? Dit had de aannemer toch allang duidelijk kunnen hebben. Het gaat dan over een bouwproject dat in de buurt van een beschermd natuurmonument en/of een Natura 2000-gebied moet zijn!
Levering
- De levering van het Verkochte zal geschieden bij akte te verlijden ten overstaan van genoemde notaris, doch uiterlijk binnen 6 weken na het laatste van de hieronder onder a, en b bedoelde tijdstippen:
a. wanneer vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op grond van artikel Ontbindende Voorwaarden van deze overeenkomst kan worden ontbonden; en ook
b. wanneer vaststaat dat de Aannemingsovereenkomst niet meer op een van de voorwaarden genoemd in de artikel Opschortende Voorwaarden van die overeenkomst kan worden ontbonden.
Het passeren bij de notaris moet plaatsvinden binnen zes weken nadat aan alle Ontbindende Voorwaarden en Opschortende Voorwaarden is voldaan. Hierbij merk ik nogmaals op dat de aannemer negen maanden de tijd heeft om alles te regelen.
Doe uw huiswerk
Dit soort koopovereenkomsten voor nieuwbouwwoningen zijn geen uitzondering. Ik merk dat het steeds vaker voorkomt dat de aannemer nog veel moet regelen alvorens te kunnen starten met de bouw. Hierbij kan er geen zekerheid worden gegeven dat ook alles geregeld wordt. Het gevolg is dat een project wordt uitgesteld of helemaal niet doorgaat. Kopers die een nieuwbouwwoning willen kopen moeten hun huiswerk heel erg goed doen.
Het is wel spijtig dat verkopende makelaars en hypotheekadviseurs die zich aan nieuwbouwprojecten verbinden geen 100% duidelijkheid geven over wat er precies in de koopovereenkomst staat. Meestal krijgen kopers ontwijkende of onduidelijke antwoorden op hun vragen.
Het is te hopen dat er snel wat gaat veranderen. Er wordt al niet veel gebouwd in Nederland, en met dit soort koopovereenkomsten zullen er niet veel mensen zijn die graag een nieuwbouwwoning willen kopen.
Bron: column van 16 december 2022 van Jos Koets op www.iex.nl